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物流地产须掌握客户需求与产业发展趋势

发布时间:03-15发布人:admin文字大小:


  国际寄信快递物流地产业其本质是属于建筑不动产的建设、买卖、租赁,只是其标的物不是一般的消费性住宅,而是提供给工厂好物流中心以及货运业所需的营运场地。以往企业或许会选择购地自建营运场地,但是企业的经营是随着市场波动的,购地自建不仅风险较大,也容易限制企业本身的扩张速度,因此最快也最保险的方法就是租赁适合的营运场所,并视市场状况来调整租赁的空间。
 
  以现在最热门的跨境电商为例,商品一旦离开本国就需要有暂时的仓储、转运、加工场所,这大大促进了物流地产业在近几年的发展。更重要的是在1995年以前物流中心多是为特定客户量身订做,十多年过去,这些旧式物流中心可能要花许多成本改造,才能符合现代物流对于防台、抗震、作业动线的需求。
 
  例如以往因为货物种类少、数量多,物流中心一楼需要尽量高大以利堆高机装卸,但是现在商品种类多,这样的物流中心可能浪费储位空间;以往的物流中心可能以仓储为主要目的,因此货车停靠码头不需要太多,而当代的物流强调快速转运、越库,因此会需要多车辆同时停靠,这些因素,造成新式物流中心的需求大量增加,也使得物流地产业蓬勃发展。
 
  过去的物流地产自动化程度可能很低,也没有什么先进的仓储管理系统,各地区型国际寄信快递物流中心多以人力管理为主,彼此间讯息交换的程度较低,因此库存水平高、缺货率高。
 
  如今随着厂商对市场的掌握度增加,以及对于统一管理的需求增加,需要有一个中央级的物流中心,除了指挥各分区物流中心的库存调度,也可导入自动化储运设备以及仓储管理系统(WMS),使得物流中心的处理讯息可以与客户相关的信息系统对接。
 
  同时随着物流的需求增加,地产业必须有能力开发整体的物流园区,提供物流中心所需要的周边服务,例如基本的餐饮设施、警消单位、废弃物和废水处理中心、变电站、加油站、车辆和堆高机维修中心,甚至有简易的公园绿地,以及太阳能、风力集电设施等。
 
  功能齐全的物流中心或许单位租金较高,但是因为周边设施齐全,对物流营运厂商而言反而能降低整体成本。然而,要开发物流园区,需要有政府的公权力介入,以及完整的配套法规。
 
  不管是单一的物流中心或是功能齐全的物流园区,规划面积多大,楼地板空间有多少,其实不再是现代物流地产的规划重点。重要的是,客户进驻之后,能透过此点在最短时间内触及到那些消费市场,并且降低物流作业成本。
 
  掌握客户需求与产业趋势
 
  目前全球最大的物流地产开发商之一普洛斯集团,在全球20多个国家都建设有现代化物流中心,除此之外普洛斯集团还有相当完整的物流智库,几乎各国的基础设施、人口结构、税制、建筑法规,普洛斯集团均做了很深入的分析,因此只要客户有需求,普洛斯可以很快帮客户盖出适合的物流中心。
 
  不过,不见得世界级的物流地产开发商就一定无往不利。以印度为例,最大的地产开发商是IndoSpace;在欧洲,最大的地产开发商是Goodman嘉民,不同地区有不同的产业特性以及法规税制,要成为物流地产界龙头,掌握客户需求与产业趋势,依然是关键成功因素。
 
  先进的物流地产规划会吸引大量资金与人才,因此理论上,政府应该协助甚至主导物流地产开发,才能使物流地产与城市配套发展,带动整体经济。物流地产在规划上,必须要能与国际接轨,例如楼地板荷重、梁柱间距、码头高度、进出门口宽度等,甚至要有合理、公开的租金结构,并由政府当房东。如果一个国家的物流地产大部分都是以民间私有为主,用户与个别业主谈判,将会拖长整体进驻时间。
 
  物流地产商还需要了解,不同国家的地区驱动国际寄信快递物流活动的主要产业是什么,才能开发出好的物流地产。例如,印度主要的物流活动来自汽车、纺织、制药、水泥业;美国主要的物流驱动力来自食品、饮料与电子商务活动;而中国的主要物流活动来自钢铁、水泥、纺织、电子业与近来兴盛的电子商务活动。
 
  考虑周详才能做出最佳规划
 
  此外,物流地产商也需要分析,不同产品从最初生产到其最终使用地点的距离,这个距离愈远,就愈有物流中心存在的价值。以家电为例,如果仅是国内消费用,物流中心内需有较多料架,也须规划维修中心或是逆物流处理场所;但是如果属于出口导向,可能就得考虑更多复杂的流通加工、改包装、改电压、改标签、货柜堆栈等活动。
 
  成功的地产商或许很难预测下一个承租客户实际的使用目的,但是保持物流中心的扩充弹性或是空间变更弹性总是正确方向。
 
  物流中心的整体土木建筑或许相对消费性住宅要简单得多,但是内部空间的规划,以及相关的管理措施,都需要因应进驻客户的不同而调整:
 
  从事电子商务的物流中心,其地点当然要选在都会周边,并且要有足够的进出码头;如果属于储存型的物流中心(例如银行业、电信业的文件中心),就要有更好的防震与消防设施;如果属于产业支援型的零件中心(如汽车产业),物流设施规划就需要能提供稳定的电力以及备援设备,使自动仓储系统可顺畅运作;如果属于存放危险品的物流中心,地产商就不该为了营收,而忽略了危险品进驻后的安全管理与紧急应变计划,其国际寄信快递物流中心的区位也应与其他设施明显区隔。不论是哪一种物流中心,基本的污水、废弃物、噪音、空污、大型车辆回转、交通阻塞等问题,都应该是地产商在进行开发时就得考虑周详。
 
  许多人会认为投资物流中心比盖一般的消费性住宅报酬率高,因为盖物流中心多可在9~12个月内完工,建筑难度相对较低,而且新物流中心的需求大于供给,因此投资报酬率比消费住宅高。因此,似乎只要有钱、有地,就可以成为物流地产商。然而很多人却忽略了一个重要的事实:物流中心建筑本身,其实只是整体物流服务的一个环节,还需要有良好的配送体系,以及适合的物流信息系统,三者才能产生综效。物流地产业也不能仅有建设物流中心的能力,协助客户做好物流中心的搬迁、人才招募、基本的储位规划,最终缩短客户的营运启动时间,是物流地产业要持续努力的方向。
 
  在强调大数据的时代,物流地产业必须取得更精准的消费群聚资料,而不能单纯从城市人口数、抓比例去推估物流中心据点。因为在信息科技的辅助下,大量计算各地址的相对距离不再困难。
 
  以电商物流中心为例,地产业应该与电商平台合作,电商平台可提供消费者、商品供应商的地址资料,地产业则可根据这二种资料,计算出最佳的物流中心区位,而且这样的评估应该每年执行,理由很简单:当消费者或是供应商的群聚都已经偏离原来规划的地理区位,如果用既有的物流中心持续营运,运输成本一定会越来越高。
 
  物流地产的发展会受到其先天条件的限制。柬埔寨常受洪灾,菲律宾每年都至少有三个台风直接侵袭,瑞士境内多山、也没有海运港,不利物流运输等等,这些都很大地限制了当地物流地产的发展。
 
  但这也并非绝对,新加坡这个弹丸之国既缺乏内需市场,也没有知名的制造大厂,但是物流绩效几乎连年排在全球前五名。新加坡的成功证明了只要有良好的规划,物流就可和世界接轨。反观许多国家和地区拥有绝佳的海空地理条件,也有稳定的政治、经济环境,但是政府未把物流视为战略产业,一旦产生产业群聚现象,再想到积极开发物流地产却早已失去先机。来源:国际寄信快递


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